Quanto costa affittare casa a Milano oggi?

Il mercato degli affitti a Milano nel 2026 si trova in una fase inedita: dopo anni di rialzi ininterrotti, i canoni mostrano i primi segnali di rallentamento, pur mantenendo Milano al primo posto in Italia per costo delle locazioni. Con una media di 22,8 euro al metro quadrato, il capoluogo lombardo resta irraggiungibile per chi cerca casa a prezzi contenuti, ma il contesto è più articolato di quanto sembri. Comprendere come si muove oggi questo mercato — tra quartieri in riqualificazione, effetto Olimpiadi invernali 2026 e pressione degli affitti brevi — è il punto di partenza per chiunque cerchi un appartamento in affitto a Milano.

Quanto costa affittare casa a Milano nel 2026

Il canone medio di affitto a Milano si attesta intorno ai 22,8 euro al metro quadrato, con previsioni di crescita fino a 23,7 euro/mq entro fine anno secondo Immobiliare.it Insights. Si tratta del valore più alto tra tutti i capoluoghi italiani, superiore anche a Roma. Le previsioni per il 2026 indicano un incremento medio del 5% sui canoni, con punte che sfiorano il 9% in alcune zone centrali.

In termini concreti, un monolocale arredato in zona centrale supera facilmente i 900-1.100 euro al mese. I bilocali, tipologia più richiesta da giovani professionisti e coppie, oscillano tra i 1.200 e i 1.800 euro mensili a seconda della posizione. I trilocali nelle zone di pregio raggiungono o superano i 2.500 euro al mese. Anche nelle aree periferiche i valori si mantengono sensibilmente al di sopra della media nazionale.

Una caratteristica strutturale del mercato milanese è la velocità di assorbimento degli annunci: gli appartamenti con un rapporto equilibrato tra prezzo e posizione vengono affittati in pochi giorni, rendendo necessario un approccio organizzato e rapido da parte di chi cerca casa.

Prezzi degli affitti quartiere per quartiere

Le differenze di prezzo tra quartieri sono marcate e determinanti nella scelta abitativa. Il Centro Storico rimane il quartiere più costoso di Milano con 33,8 euro/mq, seguito da Garibaldi-Porta Venezia (25,8 euro/mq), Navigli-Bocconi (25 euro/mq) e Fiera-De Angeli (24 euro/mq). Anche la zona di CityLife e Tre Torri si mantiene sopra i 25 euro/mq, trainata da una domanda internazionale e corporate molto sostenuta.

Nelle zone semicentrali, quartieri come Isola, Città Studi e Porta Romana continuano ad attrarre studenti e giovani lavoratori grazie alla combinazione di servizi, università e buoni collegamenti con la metropolitana. In queste aree i prezzi restano elevati ma leggermente più accessibili rispetto al centro. Da segnalare la crescita dell'asse Solari-Washington, atteso in rialzo del +8,4% nel 2026, e del corridoio Centrale-Repubblica (+7,8%).

Nelle zone periferiche, il quadro è più variegato di quanto si pensi. Baggio registra i canoni più contenuti della città (16,9 euro/mq) ma è anche il quartiere con la crescita percentuale più alta (+8,4% annuo). Aree come Precotto-Turro, Viale Certosa-Cascina Merlata e Bicocca-Niguarda stanno vedendo rialzi significativi grazie alla rigenerazione urbana in corso, e rappresentano oggi una delle scelte più interessanti per chi cerca un compromesso tra prezzo e qualità della vita. L'area di Santa Giulia, in prossimità delle strutture olimpiche, è sotto forte pressione e destinata ad aumentare ulteriormente nei prossimi mesi.

Olimpiadi invernali 2026 e impatto sugli affitti

Le Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026 rappresentano un fattore di pressione aggiuntivo sul mercato delle locazioni, in particolare nelle aree limitrofe alle sedi degli eventi e ai nuovi impianti. La zona di Santa Giulia e l'area sud-est della città, che ospiterà il Villaggio Olimpico, sono già interessate da una forte tensione sui canoni, con la prospettiva di una successiva conversione degli alloggi in student housing. I quartieri già centrali, come Garibaldi e Porta Nuova, registrano un aumento della domanda di affitti a breve e medio termine da parte di delegazioni, atleti e media internazionali, riducendo ulteriormente l'offerta disponibile per i residenti stabili.

Tipologie di immobili e classi energetiche

Il tipo di immobile incide in modo diretto sul canone richiesto. Gli appartamenti in edifici di nuova costruzione o recentemente ristrutturati, dotati di classe energetica A o B, si posizionano nella fascia alta del mercato e sono sempre più richiesti da una domanda attenta ai costi delle utenze. I palazzi storici milanesi — con soffitti alti, pavimenti in graniglia e cortili interni — mantengono canoni elevati soprattutto nelle zone di pregio, dove il valore architettonico si somma a quello posizionale.

Esiste però anche un segmento di immobili da ristrutturare o con finiture datate che può offrire canoni leggermente inferiori alla media di zona. Anche in questi casi la posizione continua a prevalere: un appartamento degli anni '70 non ristrutturato in zona Navigli o Isola sarà comunque affittato a prezzi superiori rispetto a un immobile nuovo in periferia.

Costi aggiuntivi da mettere in conto

Il costo reale di un affitto a Milano non si esaurisce nel canone mensile. Le principali voci aggiuntive da considerare sono:

• Spese condominiali: nei palazzi con portineria, ascensore o riscaldamento centralizzato possono variare da 80 a 300 euro al mese, con picchi nei mesi invernali.
• Deposito cauzionale: generalmente pari a 2-3 mensilità di affitto, da versare all'ingresso e recuperabile alla fine del contratto.
• Commissione di agenzia immobiliare: solitamente pari a una mensilità più IVA (22%), a carico dell'inquilino.
• Utenze domestiche: luce, gas, internet e TARI variano in base alla metratura e allo stile di vita, con un costo medio mensile stimato tra i 150 e i 250 euro per un bilocale.
• Adeguamento ISTAT: molti contratti prevedono l'aggiornamento annuale del canone in base all'indice di inflazione ISTAT, che negli ultimi anni ha inciso in modo rilevante.

Domanda abitativa e tendenze del mercato

La domanda di affitti a Milano è alimentata da una platea ampia e diversificata: studenti universitari — la città ospita oltre 200.000 iscritti tra Statale, Politecnico, Bocconi e Cattolica — professionisti italiani e stranieri, lavoratori in mobilità e famiglie che non riescono ad accedere al mercato delle compravendite. Le multinazionali, le start-up e le società di consulenza continuano ad attrarre capitale umano qualificato, mantenendo alta la pressione sul mercato locativo.

Un elemento che ha modificato strutturalmente l'offerta è la crescita degli affitti brevi tramite piattaforme come Airbnb e Booking, che ha sottratto al mercato residenziale tradizionale una quota significativa di appartamenti in posizione centrale. Questo squilibrio tra domanda crescente e offerta limitata è considerato dagli analisti la causa principale della tenuta dei prezzi anche nelle fasi di rallentamento.

Per il 2026, le previsioni indicano una ripresa moderata dei canoni dopo la pausa del 2025, con una crescita media attesa tra il 5% e il 9% nelle zone più dinamiche. I quartieri emergenti legati alla rigenerazione urbana — come Bicocca, Cascina Merlata e l'asse olimpico — rappresentano oggi le aree con il maggiore potenziale di rivalutazione, mentre i quartieri di massimo pregio mostrano una stabilizzazione su livelli già molto elevati.